El Consejo elimina las barreras al desarrollo de la ADU
Después de una serie de audiencias públicas ante la Comisión de Planificación y el Concejo de la Ciudad de Hood River, las regulaciones actualizadas de zonificación para Unidades Accesorias de Vivienda (ADU) entraron en vigencia en mayo de 2019. Las ADU son unidades de vivienda secundarias más pequeñas construidas en un lote residencial con una vivienda unifamiliar.
ADUs en la comunidad
Jodie Gates y Dave Sadr: “Para nosotros, ha sido una situación de ganar-ganar. Tener a nuestros vecinos en nuestra ADU aumenta a la vitalidad del vecindario, ayuda a proporcionar viviendas asequibles y a largo plazo y compensa algunos de los costos de ser propietario de una casa. Además, a nuestros perros les encanta tener más personas que puedan darles golosinas”
Jodie fotografiada con el inquilino Jonathan Weiss frente a su ADU.
Hood River autorizó las ADU por primera vez en 2006, y el Análisis de Necesidades de Vivienda (HNA) and estrategias de vivienda de la Ciudad de 2015 las identificaron como una opción para aumentar la oferta de vivienda de manera más económica y al mismo tiempo mantener el existente carácter de vecindario.
“Las reglas iniciales de la Ciudad para las ADU fueron bastante conservadoras,” señaló el alcalde Paul Blackburn. “En 2017, el Estado adoptó nuevas reglas y pautas para las ADU, por lo que aprovechamos la oportunidad para revisar el plan de Hood River”
Después de que la Cámara y el Senado aprobaran los proyectos de ley que pertenecen a ciudades con más de 2,500 habitantes, o condados de más de 15,000, la versión estatal de los reglamentos modificados de ADU fue promulgada en ley ese año por la Gobernadora Kate Brown. La razón fundamental de esa ley fue que los precios de la vivienda están superando al empleo y al crecimiento salarial en Oregón, y que la vivienda asequible está disminuyendo en las ciudades de todo el estado.
La nueva Ordenanza 2050 de la Ciudad elimina varias barreras para el desarrollo de ADU. Los cambios principales al código ADU son:
- Los propietarios no están obligados a residir en la propiedad.
- Proporcionar estacionamiento fuera de la calle no es un requisito previo para los permisos de ADU.
- Ya no es necesario que los inquilinos de ADU cumplan con los criterios especificados, como ser empleados a nivel local.
ADUs en la comunidad
Gary Johnson y Patty Garland: “Cuando buscábamos una casa para comprar, un requisito era que pudiéramos ubicar una ADU en la propiedad. Sabiendo que los precios de las casas han estado subiendo, queríamos ser parte de la solución ofreciendo una vivienda asequible y diversificando nuestros ingresos”
Gary Johnson y Patty Garland en frente de su garaje separado /terminaron la unidad ADU el otoño pasado.
El tener que probar que los inquilinos son empleados localmente demostró ser un tema difícil desde el punto de vista administrativo, agregó Nilsen. “Las circunstancias de las personas cambian, y la ejecución de esta regla puede ser complicada para todos los involucrados”
Los Cargos de Desarrollo del Sistema (SDC) también se identificaron como obstáculos para el desarrollo de ADU. Cargos de Desarrollo del Sistema son las tarifas que se cobran cuando se producen nuevos desarrollos en la ciudad y se utilizan para financiar una parte de las nuevas calles, alcantarillado sanitario, parques y agua. Debido a que son más pequeños y tienden a albergar a menos personas, es lógico que los impactos de las ADU son menores y que deberían cobrarse menos. Cuando una ADU comparte conexiones de agua y alcantarillado sanitario con una vivienda principal, las SDC para las mejoras del sistema de agua y alcantarillado sanitario no se cobran por una ADU. Los cargos de la escuela y los distritos de parques permanecen sin cambios en este momento, pero el costo total de los permisos para una ADU es significativamente menor que para una vivienda unifamiliar.
Se conservan muchos elementos de los reglamentos ADU originales de la Ciudad. Mientras que los componentes que se miden se han aclarado, las ADU no pueden superar los 800 pies cuadrados de espacio habitable. Solo se permite una ADU por lote, ubicado en el interior, unido o separado de la residencia unifamiliar principal (no se permiten las ADU con otros tipos de viviendas como dúplex o casas adosadas). Además, los vehículos recreativos como auto caravanas no están permitidos como ADU.
La Estrategia de Vivienda de Hood River se organiza en tres amplias áreas estratégicas: aumento de la eficiencia del uso de la tierra residencial, regulación de viviendas secundarias y viviendas de alquiler a corto plazo, y desarrollo de viviendas asequibles. En 2016, la Ciudad comenzó a exigir licencias y permisos para alquileres a corto plazo, y las regulaciones actualizadas de ADU continúan prohibiendo el uso de un ADU como un alquiler a corto plazo.
ADUs en la comunidad
Kristie Mitchell: “He rentado mi ADU por 10 años. Mi ADU proporciona espacio importante para una cantidad de inquilinos que trabajan en la comunidad. Hay tanto interés en este tipo de vivienda que siempre tengo una lista de espera.”
Kristie Mitchell, fotografiada en su casa en Willow Ponds, con una ADU encima de un garaje separado.
Los problemas comunes aún pueden impedir que el propietario de una propiedad obtenga permisos para una ADU, como un edificio existente que no cumple con los estándares actuales de retroceso. Los requisitos de construcción, plomería, código eléctrico y separación de incendios también pueden presentar desafíos para establecer una ADU en una casa existente.
Se recomienda a los propietarios de viviendas que han construido unidades de invitadas que revisen cómo convertir sus unidades en ADU que cumplan con el código, ya que las regulaciones de zonificación actualizadas pueden hacer que el desarrollo sea más factible. Para las propiedades ubicadas en la Ciudad, los propietarios deben comunicarse primero con el departamento de planificación de Hood River para obtener un permiso de zonificación, y también hacer un seguimiento con el edificio de la Ciudad y los departamentos de ingeniería para verificar los requisitos de permisos de construcción.
Cómo se compara Hood River
Nilsen dice que el hacer más fácil cumplir con el código ADU debería resultar en más opciones de alojamiento para los residentes de Hood River. Desde 2007, solo 38 permisos de ADU fueron aprobados según las regulaciones originales más estrictas. A pesar de los números bajos, Hood River está detrás de sólo dos jurisdicciones en cantidades de ADU: Portland (2,686) y Hillsboro (47). Cuando se tiene en cuenta la población, Hood River tiene el mayor número de ADU per cápita. Con un promedio de cinco permisos de ADU aprobados por año en los últimos tres años, Nilsen cree que es posible que la tasa de desarrollo de ADU se pueda duplicar con los nuevos estándares.
“La comisión de planificación y el consejo de la ciudad cuidadosamente deliberaron sobre estos cambios, y los concejales acordaron que si no funciona, se revisará. Las regulaciones de la ADU no son permanentes,” concluyó Nilsen.
Historia Legislativa de ADUs en Hood River
El código de la ciudad comenzó a permitir las ADU en 2007 y modificó la ordenanza en 2016 cuando las regulaciones de alquiler a corto plazo (STR) se agregaron independientemente al Código Municipal y se eliminaron de los códigos de ADU.
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